Alojamento Local: Um Guia Informativo

O que precisa de saber sobre o seu AL.

O Alojamento Local (AL) é hoje uma parte essencial do turismo em Portugal. Mas para o gerir sem surpresas, é fundamental conhecer as principais regras fiscais e contabilísticas. Neste guia prático, resumimos os principais aspectos contabilísticos e fiscais do Alojamento Local, para que percebas de forma simples como declarar, faturar e cumprir todas as obrigações legais.

Tipos de Alojamento Local

O conceito de Alojamento Local foi criado para permitir a oferta de alojamento temporário a turistas em imóveis que não cumprem com os requisitos necessários para serem considerados empreendimentos turísticos. Atualmente, o enquadramento legal está definido no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, já com várias alterações.

São considerados estabelecimentos de AL os imóveis (ou frações) que prestam serviços de alojamento temporário mediante remuneração. Para iniciar a atividade, é obrigatório o registo no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).

A lei portuguesa define quatro tipos de AL:

• Moradia
• Apartamento
• Estabelecimento de hospedagem
• Quartos (na própria casa do proprietário)

Saber o tipo certo é importante, porque influencia a forma de pagar impostos e de organizar a contabilidade.

IRS: como é feita a tributação?

Os rendimentos do AL pertencem à Categoria B do IRS, porque envolve a prestação de serviços. O IRS não incide sobre o total dos rendimentos, mas sobre uma percentagem (coeficiente):

Tipo de Alojamento	Coeficiente IRS
Hostels e Quartos	15%
Moradias e Apartamentos	35%
Moradias/apartamentos em áreas de Contenção	50%

Nos dois primeiros anos de atividade, estes coeficientes podem ser mais baixos, em certas condições.

Contabilidade Organizada

Com contabilidade organizada o IRS incide sobre o lucro real da atividade:
Rendimentos – Despesas dedutíveis = Lucro antes de Imposto

É vantajoso para quem tem muitas despesas, obras ou investimentos.

Contudo é obrigatório quando, os rendimentos ultrapassem 200.000 € durante dois anos seguidos ou 250.000 € num único ano.

Em que momento é tributado o rendimento?

Um dos pontos mais confusos do AL é quando o rendimento “conta” para o IRS.

⚖️ O IRS não depende da data de pagamento nem da data da fatura, mas sim do momento em que és obrigado a emitir a fatura.

Exemplos Práticos:

• Se a estadia termina a 20 de dezembro, o rendimento pertence a esse ano, mesmo que o pagamento seja feito depois.
• Se o hóspede paga antes da estadia, o rendimento é contabilizado no dia do pagamento.

Isto garante que o IRS e o IVA seguem as mesmas regras, o momento da prestação do serviço.

IVA: o que é preciso saber

O IVA no AL pode parecer complexo, mas as ideias principais são simples:

IVA reduzido de 6% (4% Madeira e Açores)
A dormida (serviço principal) tem IVA à taxa reduzida de 6% (4% Madeira e Açores). Serviços adicionais, como pequeno-almoço não incluído, transportes ou limpezas extra, têm IVA à taxa normal de 23% (22% Madeira; 16% Açores).

Regime Normal vs. Artigo 53.º
Podes estar em dois regimes:

• Regime normal: Cobras IVA e podes deduzir o IVA das tuas despesas.
• Artigo 53.º: Isenção de IVA (faturação até 15.000 €/ano).

No caso de estares enquadrado no âmbito do Artigo 53.º, não cobras nem deduzes IVA.

Plataformas como Airbnb e Booking

Um erro comum é pensar que quem emite a fatura é a plataforma.

A realidade é que:

🧾 És tu quem deve faturar ao hóspede o valor total da estadia.

A plataforma (Airbnb, Booking, etc.):

• Emite uma fatura pela comissão;
• Transfere o valor da reserva já com essa comissão descontada;

Outras obrigações:

• Se a plataforma for estrangeira, pode ser necessário autoliquidar o IVA sobre a comissão;
• As comissões podem ter de ser declaradas na Modelo 30;
• Pode ser obrigatório o registo no VIES (sistema europeu de IVA).

Taxa Municipal Turística (TMT)

Em vários municípios, tens de cobrar a TMT por noite e por hóspede. É importante salientar que:

• A TMT não é rendimento teu;
• Deves entregá-la à Câmara Municipal;
• Não entra para IRS nem IVA;
• Deve ter fatura própria;
• Na contabilidade, é registada apenas como valor a entregar ao município.

Segurança Social

Em alguns casos, quem explora um AL pode estar isento de contribuições à Segurança Social, nomeadamente quando:

• O imóvel é a própria habitação;
• O AL não é a atividade principal;
• Não existe prestação de serviços complexa (por exemplo, não há empregados nem serviços regulares extra).

Dica Conta Plena: A isenção depende muito de cada situação. Confirma sempre com o teu contabilista antes de assumir que estás dispensado.

A Importância da Contabilidade

Mesmo no regime simplificado, a contabilidade é essencial e deve:

• Seguir as regras do SNC (Sistema de Normalização Contabilística);
• Refletir a realidade da operação (clientes, serviços, plataformas);
• Garantir coerência entre IRS, IVA e declarações fiscais.

Ter acompanhamento contabilístico regular não é opcional, é estratégico. Evita divergências, multas e problemas com a Autoridade Tributária.